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　　项目名称:前滩公馆(备案名:翠波颐庭)开发商:上海筠铭置业有限公司(陆家嘴集团与上海地产三林滨江生态建设有限公司合作开发)位置:上海市浦东新区浩昌路255弄(前滩CLD核心区)规模:

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　　户型建面(㎡)结构特点总价(万)两房74-852室2厅1卫紧凑实用,南向阳台,主卧飘窗约900-1050三房87-1163室2厅2卫三开间朝南,客餐厅一体化约1100-1400四房139-1494室2厅2-3卫飞机户型,南北通透,三开间朝南约1700-1900四/五房1884-5室2厅3卫豪华主卧套间,独立衣帽间+卫浴+露台约2200-2450

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　　销售状态:六批次已于2025年8月16日开盘,目前剩余少量139-188㎡房源

　　地铁:步行6分钟至6/8/11号线东方体育中心站(三线站直达陆家嘴CBD

　　中区【厅棠】:约2000㎡地下会所,含恒温泳池(带儿童池)、健身房、派对厅

　　前滩公馆是前滩CLD核心区稀缺低密洋房社区,由陆家嘴集团打造,主打74-188㎡精装海派洋房,均价12.18万/㎡,总价900万起.项目最大优点是三轨交汇的黄金区位(步行6分钟到东方体育中心站)、前滩太古里等顶级配套,以及1.6低容积率的稀缺性.

　　当行业还在比拼表象的“好房子”,它却在超越新国标各项标准的情况下,开始卷另一个维度了——探索更深层次的基建、运营、服务等系统性梳理能力和资源整合兑现能力.

　　这种“非典型”,体现在产品和市场上,完满印证了什么叫“于无声处精工锻造,终成市场惊雷”.

　　2024年9月首开至今,不到10个月,五开五捷,累计销售额达129亿元,吸引近3000组实力买家,成交面积、成交金额、成交套数等多项数据实力登顶浦东TOP1!

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　　写到这里,就算没有露出项目名字,关注上海楼市的朋友们大概已经猜出这是哪个项目了.没错,就是足以载入上海房地产史册的现象级红盘——前滩公馆.

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　　如果前滩要做什么,你大可不必怀疑——在它开发主力者陆家嘴集团的打造下,它总有能力将外界眼中宏大到近乎遥不可及的蓝图,迅速转化为确定的现实.

　　2012年,在陆家嘴集团的主导规划与开发下,前滩规划打造前滩CBD,短短数年,前滩核心区逆袭成跨国公司总部集群;

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　　2024年5月,前滩的历史重演.陆家嘴集团擘画并推进的前滩CLD概念,短短数月,澎湃势能已然从这片土地蓄势待发:

　　2024年下旬,前滩公园巷开业即成网红地标,“南法花境”咖啡生活节引爆精致生活潮流,城市森林公园雏形初现即引爆期待……

　　2025年4月,上海国际花展浦东分会在此开幕,24天吸引422万人次,串联前滩公园巷、晶耀前滩和前滩太古里三大商业体的同时,带动其销售总额激增超20%(来源:央视新闻),文旅商联动效应惊人!

　　2025年7月,航海王冒险嘉年华登陆直线公里的前滩鳗鲡嘴滨江绿地,这里将打造数万平米的沉浸式游玩空间,并融合游乐体验、主题餐饮、休闲互动、周边购物及现场演出!(信息源自:上海发布)

　　当下,前滩CBD与前滩CLD深层次地融合、相互赋能,一个功能完善、活力迸发的前滩滨江完整体已呼之欲出!

　　最新发布的黄浦江单元规划细节更为前滩添强劲引擎:前滩滨江将与徐汇滨江强强联合,共同打造“艺文智岸”,规划建设集运动、时尚、休闲于一体的世界级滨水潮玩地标,滨江价值再攀新高!(来源:上海发布)

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　　板块内,三湘印象名邸、中粮前滩海景壹号等顶级豪宅,不仅去化速度远超全市中等水准,二手成交价更是普遍站稳18-20万/㎡的塔尖.

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　　新房方面,更诞生数套近亿元成交案例,绿城前滩百合园三期10套别墅,总价5300万~1亿元,直接日光!

　　这成功让前滩CLD在面世之初就自带满满的豪宅板块基因,后续华润·前滩润璟持续火爆,再到现如今的利好更加明确,界面逐步兑现,前滩公馆的购房者成为最大受益者.

　　对比部分新兴板块,例如杨浦滨江,总价2000-3000万即触顶的瓶颈,前滩滨江凭借持续攀升的价格标杆,为业主预留了广阔的资产升维空间.

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　　今年两会期间,58安居客研究院针对大家购房时主要考量因素做过一项调研,其中61.6%的受访的人选择“居住舒适度”这个选项.

　　5月1日起实施的住建部《住宅项目规范》,明确将“舒适性”列为住宅建设的重要目标,并对实现舒适的关键要素——如层高不低于3米、每套住宅须有满足日照标准的房间、房间开间尺寸等做出了具体规定.

　　这些新规的落地,不仅为住宅升级指明了方向,更验证了如前滩公馆般具备产品前瞻性楼盘的价值.

　　作为今年大浦东乃至上海最火爆的楼盘,前滩公馆的流量密码背后,是颠覆性的产品力对当下楼市的降维打击!

　　项目在起笔之初就以“好房子、新海派”为核心宗旨、“5好1新”(好产品、好服务、好配套、好安心、好交付、新海派)为价值体系,赋能高品质海派人居体验.

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　　尤其在“好产品”方面,项目极具前瞻性地秉持“一核六度”的匠造工艺,把新一代海派洋房的居住舒适度发挥到极致.

　　约139/149m²四房产品,非首层层高进一步达到约3.15米,部分首层层高约3.25米,舒适度升级;

　　此外,呼声最高的丁香公馆【揽翠188】非首层层高约3.2米,首层层高约3.3米.

　　如此敞亮轩阔的层高,让家里空间感立马不一样,居住体验也是nextlevel!

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　　丁香公馆7-8层洋房,隔着超大中央水景相望,南北向楼距约30米,超乎预期的宽奢楼距,四季风景与阳光流连忘返.

　　项目联袂GAD、安道景观、HWCD、SLD梁志天等全球大师,提炼海派的美学元素,如红砖、大理石拼花、弧形吊顶、拱券等;打造清一色的滨江低密海派风貌群落,既有松弛感,又有烟火气,再一次让海派洋房有了鲜活的灵魂.

　　不仅全面优化建筑结构保温以及建筑气密性功能,使得超低能耗的建筑屋面、外墙传热系数表现更好;更通过建筑节点设计、遮阳系统等,提高室内保温性能;还在建筑气密性方面,采用三玻两腔中空系统窗,给家更舒适的居住体验……(免责:仅供参考,最终以开发商最终发布为准.)

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　　前滩CLD西区绿地覆盖高达62%,容积率仅约0.42,如此基底之上,前滩公馆(社区容积率1.2-2.0)得以在公区营造与社区绿化上大展拳脚.

　　市中心海派风貌区则多为“超高层+别墅”组合,容积率与地块面积双双受限……

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　　六批次即将收官加推的最后一批洋房,仅191套,从舒适两房到公园头排四房,更加值得全城争藏!

　　除了别墅,类似188㎡这样的大尺度改善产品,轻而易举就登顶区域改善“天花板”.

　　何况这个户型,风景视野独好,整个社区仅此一排,在不可复制的生态“独享权”基础上,未来必然掌握定价权.

　　整体的面宽和进深,拿捏有度,全屋户型方正无死角;动静分离,有着流畅的动线米横幕阳台,葱茏绿意扑面而来.

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　　南向类3套房设计,超大采光面舒享清风与阳光,完美展现了当下最火热的居住议题——

　　针对海派精英生活秩序,这个户型还设计双向私密电梯入户,搭配家政处理间、无界会客厅.无论是私密性、空间感还是舒适度,都无可挑剔!

　　飞机户型设计,南北通透+三开间朝南,LDKB科学洄游动线,无论怎么看,都是永恒的经典,值得改善家庭“闭眼入”!

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　　其中,建面约108㎡3房,南北通透+动静分离布局,主卧套房尊享私密,再加上全卧飘窗设计,堪称千万级改善家庭的不二之选.

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　　绝对权威的地理站位成就了前滩公馆深厚的价值底牌,区域内单价门槛极高的“邻居们”更决定了前滩公馆圈层的高端和纯粹.

　　以前滩公馆为圆心,三公里半径内,环伺着上海最金贵的豪宅群落,自然汇聚着这座城市塔尖的人群.

　　博报堂生活综研上海《高净值人群心态变化及消费行为深度访谈》(2025)显示:超过70%的富豪将“圈层文化匹配度”视为首要消费决策因素.

　　业主圈层的高度同质化,确保了社区的纯粹底蕴.未来每一次晨跑偶遇的寒暄、每一场社区私宴的举杯,都在无形中为资产注入抵御风险的硬通货.这不仅意味着审美与品味的高度共鸣,更给项目带来超越行政区和地段本身的IP和价值认同.

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　　前滩公馆深谙软性服务对未来生活质量的影响.依托“滨江文化窗口”与前滩滨江天赋资源,以“陆客集”业主社群品牌,营造海派精英社交生态圈,通过文化、艺术、萌宠、户外、家庭亲子等多维主题运营,最大限度地链接业主圈层.

　　截止日前,前滩公馆累计举行了“新海派美学体验季”、“前滩滨江夏日亲水季”等主题活动与陆客集业主社群活动,其中,包含但不限于浦东美术馆艺术品鉴、萌宠摄影、海派全家福、纸艺沙龙、非遗手工工坊等丰富体验,以不同兴趣爱好为媒介,激活圈层社群活力.

　　项目还携手中国服务业500强绿城物业,将“臻品住宅”服务理念融入社区肌理.在超越常规标准的物业管家服务持续优化中,不仅为资产保值构筑坚实屏障,更为海派精英家庭的生活全程护航.

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　　有数据统计:在二手房市场中,拥有优质物业管理的社区,同比周边楼龄、类型相近的小区,二手房价格高出4.21%.(数据来源:中指研究院)

　　尽管新房层出不穷,但前滩公馆真有点“拔剑四顾心茫然”,因为放眼全上海,同价位的楼盘要么坐吃地段红利,鲜少在产品端发力,要么狂卷产品,但板块站位一般.

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　　**核心评价：** 前滩公馆是上海前滩板块内一个以**低密度洋房**为核心卖点的高端住宅项目。其核心价值高度捆绑于**前滩板块的顶级规划**，并以稀缺的低密产品形态获得了极高的市场热度。然而，项目现阶段面临配套缺失、对规划兑现依赖度高等显著问题，是一个典型的“押注未来”型楼盘。

　　为确保客观，本报告将严格区分已验证事实、市场共识与潜在风险，所有关键结论均基于可交叉验证的公开信息。

　　前滩公馆（备案名：翠波颐庭）位于**上海市浦东新区前滩南片区（亦称“三林滨江”或“前滩CLD”）**，浩昌路附近。项目由**陆家嘴集团**（持股40%）与上海地产集团共同开发，为前滩核心区以南的大型综合开发的一部分。产品为**6-8层的低层、多层洋房**，主力户型面积约85-188平方米，以精装修交付。近期批次均价约**12.18万/平方米**，预计于**2026年12月底**交付。

　　* **前滩核心延伸**：项目地处上海2035规划确定的“中央活动区”，是当前上海城市发展的焦点。作为前滩中央商务区（CBD）向南的延伸——中央生活区（CLD），其整体规划定位为生态、海派、未来的高端居住区，享有前滩整体的规划红利。

　　* **低密产品的绝对稀缺**：在上海中环内，特别是前滩这样的热点板块，新建住宅容积率普遍在2.0以上。前滩公馆**1.6的容积率**和纯洋房产品，形成了与周边高层住宅的显著差异，提供了更宽松的楼间距和社区尺度，这是其最核心的产品力。

　　* **明确的改善型产品**：项目摒弃了高层+别墅的“高低配”模式，全部规划为洋房，确保了社区纯度和居住氛围的统一。主力户型设计注重功能性，部分大户型拥有270度环幕视野等亮点。

　　* **社区配套标准较高**：规划有双会所（约2000㎡与800㎡），涵盖泳池、健身、私宴等功能。此外，层高达到3.2米，并搭载了嘉格纳厨电等智能家居系统，配置标准瞄准高端改善市场。

　　* 项目开盘均价（约12.18万/㎡）与同板块内品质较好的二手房（如晶耀名邸、中粮前滩海景壹号等，部分单价达16万/㎡）存在很明显价差。这种“买到即赚”的套利预期，是驱动其**多次开盘“日光”**（“五开五罄”）和触发高积分制的直接市场原因。

　　* **“三无”现状**：多家媒体直指项目当前处于 **“无地铁、无学校、无商业配套”** 的状态。这是其最现实的居住短板。

　　* **交通硬伤**：距离最近的地铁站（6/8/11号线分钟以上，对依赖公共交通的住户极不友好。

　　* **教育不确定**：销售明确“不承诺学区”，需“统筹入学”。虽然板块规划有国际学校，但对口公办教育资源不明，且前滩现有教育资源已十分紧张。

　　* **商业依赖外部**：目前社区底商几乎为零，日常生活严重依赖2-3公里外的**前滩太古里、晶耀前滩**等大型商业体，需驾车或骑车前往。

　　* 项目所有远景都建立在**前滩南片区整体开发成功**的基础上。尽管规划了社区商业、在建的19号线二期等，但全部成熟在大多数情况下要**5-10年甚至更久**。在此期间，住户将持续面临施工干扰、生活不便等问题。

　　* **旁边的环境界面复杂**：项目西侧存在安置房小区和工业用地（非污染源），城市界面新旧混杂，与想象中的纯粹高端住区存在差距。

　　* **关键数据不透明**：专业测评报告说明，作为核心指标的**得房率未在公示中明确**，需警惕实际使用面积缩水的风险。

　　* **开发商兑现能力**：虽然陆家嘴集团是上海本地国企，信誉相对较好，但前滩公馆是其在该板块的标杆之作，最终精装品质、园林细节、会所运营能否完全达到宣传效果，仍需交付时验证。

　　前滩公馆是一个特征极其鲜明的项目：它用当下明显的**生活不便**，来交换未来板块成熟后的**规划红利**和当下市场中罕见的**低密居住体验**。

　　* 资产实力丰沛雄厚，购房逻辑中**投资保值属性优先于即住属性**，愿意承受5-8年配套成熟期，坚定看好前滩长远发展的买家。

　　* 极度厌倦高密度塔楼，将 **“低容积率洋房”** 作为核心改善诉求的家庭。

　　* **依赖地铁通勤**、需要优质确定性学区、或希望立即享受成熟便利生活的购房者。这里的现状可能没办法满足你的基本生活需求。

　　* 对 **“眼前所见”** 的城市界面和环境静谧度有较高要求，没有办法接受长期与施工工地为邻的改善型家庭。

　　1. **接受“阵痛期”**：亲自在**工作日晚高峰**和**周末**，分别**驾车和步行**往返于项目与前滩太古里、最近的地铁站之间，真切体会未来的日常生活动线. **放弃学区幻想**：向教育局核实当前该地块的**对口学校**，并默认在可预见的未来内，不会进入顶级的公办学区，以此作为决策前提。

　　3. **深挖产品细节**：在售楼处，要求书面明确**具体房型的得房率计算方式**和**装修标准的品牌、型号明细**，并与合同条款逐一核对。

　　4. **评估竞品**：将本项目与**前滩核心区**的二手房、以及**徐汇滨江**等同等总价段板块进行横向对比，权衡是选择“现成的便利+高密度”还是“未来的预期+低密度”。

　　最终，选择前滩公馆，意味着一场以时间和当下舒适度为代价，对上海顶级板块未来价值的长期投资。请务必基于你真实的生活方式和风险承担接受的能力做出判断。

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